נדל"ן מניב מול נדל"ן יזמי: ההבדלים והסיכונים שכדאי להכיר לפני שמחליטים להשקיע

בשנים האחרונות כולנו מוקפים בהצעות להשקיע בנדל"ן,  גם בארץ וגם בחו"ל.

למשל:

• פרסומת בעיתון שמציעה לנו לרכוש משרד במגדל שנבנה ברחובות.
• פוסט בפייסבוק ובו הצעה להשקיע בדירה בבניין בקייב, שבאוקראינה.
• כתבה על השקעה בפרויקט בנייה של מעונות סטודנטים בעיר באנגליה.

נדל"ן הוא תחום רחב מאוד, ויש סוגים רבים של נכסי נדל"ן בעולם –  אלה שתיארנו למעלה, ועוד רבים אחרים. נשאלת השאלה, מהם ההבדלים הבסיסיים בין סוגי הנדל"ן השונים, ואיך הם משפיעים על ההחלטה להשקיע? נתחיל בחלוקה הבסיסית ביותר בעולם הנדל"ן: נדל"ן מניב מול נדל"ן יזמי.

נדל"ן מניב

הנה כמה דוגמאות לנדל"ן מניב:

• מולטי פאמילי (מקבץ דיור) – מתחם דירות להשכרה, שנפוץ, למשל, בארה"ב.
• קניון או מרכז מסחרי שמשכיר את חנויותיו.
• בתי מלון.

המשותף לכל נכסי הנדל"ן האלה הוא שהם מניבים למשקיעים בהם תשואה באמצעות תשלומים תקופתיים שמעבירים האנשים ששוכרים את הנכס (שכר דירה).

הרווח למשקיע בנדל"ן מניב מגיע משני מקורות:

1. דמי שכירות שוטפים.

2. רווח עתידי שיגיע ממכירת הנכס, במחיר גבוה יותר מהמחיר שבו רכשנו את הנכס.

כלומר, נדל"ן מניב הוא נכס שבנייתו כבר הסתיימה. הוא לרוב מושכר, וברוב המקרים הוא אף מעניק לנו הכנסה (תשואה) מיום ההשקעה הראשון.

נדל"ן יזמי

מדובר במשהו אחר לגמרי. נדל"ן יזמי כולל נכסים שנמצאים בשלבי בנייה התחלתיים יחסית. למשל:

• • קרקע בלונדון המיועדת לבניית בניין.
  • מבנה קיים שחברה יזמית רכשה כדי לשנות את הייעוד שלו ולהשביח אותו (למשל, בניין משרדים שעתיד להפוך לבניין מגורים).

בנדל"ן יזמי, הרווח למשקיעים יגיע לרוב ממקור אחד בלבד: מכירת הנכס, וזאת בתקווה שבמחיר גבוה יותר מהמחיר שבו הוא נרכש. כלומר, בנדל"ן יזמי התשואה על ההשקעה מתקבלת רק בסוף התהליך, היא מגיעה ממכירת הנכס לאחר שהסתיימה בנייתו. לצד התשואה קיים גם סיכון. הסיכונים הטמונים בהשקעה בנדל"ן מניב שונים מאלה שבנדל"ן יזמי.

הסיכונים בנדל"ן יזמי – לדעת לאן אנחנו נכנסים

ישנם לא מעט סיכונים כבדי משקל. הסיבה לכך היא שפרויקט נדל"ן יזמי נמצא בשלבי בנייה התחלתיים יחסית, ולכן הזמן שעובר עד ש"נפגשים" עם הכסף הוא ארוך יותר.

למשל, כשאנחנו משקיעים בפרויקט שנמצא בשלב רכישת הקרקע, הסיכון בעבורנו, כמשקיעים, מתחיל כבר פה. האם יתקבלו אישורי בנייה? ואם כן, מתי?

צריך לזכור שכל עיכוב כזה גורר שרשרת של סיכונים, שאיתם מגיעות גם עלויות חדשות, בהן עלויות מימון, עלויות משפטיות ועוד.

כשיש עלויות נוספות, ובמקביל אליהן, הפרויקט מתחיל להתארך ולהתעכב. משמעות הדבר היא ירידה בתשואה הצפויה על ההשקעה שביצענו.

וישנם גם "פילים לבנים" – מדובר בפרויקטים של נדל"ן שהלכו לעולמם באמצע התהליך, ו"שאבו" את כל הרווחים שהמשקיעים ציפו לקבל, או אף חמור מכך, הובילו להפסדים.

אם כן, אפשר לומר ש"סיכון יזמי" לא טמון רק בכך שהקבלן שבונה את הפרויקט יפשוט את הרגל (לדוגמה במקרה של "חפציבה" הישראלית). הסיכון הטמון בהשקעה בייזום נדל"ן מתחיל הרבה לפני כן, וגם מסתיים הרבה לאחר מכן.

הסיכונים בנדל"ן מניב – יכול לכאוב, אבל פחות

אם תדברו עם אנשים שמתמחים בנכסי נדל"ן מניב בארץ ובחו"ל, סביר להניח שהם יתרכזו בנושא התפעול כפרמטר מרכזי בכול הנוגע לסיכון.

כשמדברים על תפעול של נכס נדל"ן מניב, שואלים:

• • איזו חברה מתפעלת את הנכס באופן שוטף?
  • מה הניסיון שלה?
  • עד כמה היא מכירה את הצרכים של שוכרי הנכס?

השאלות הללו חשובות כי תפעול של מרכז מסחרי עם חנויות שונה מתפעול של מיתחם מגורים, למשל.

 הדבר שמפחית את רמת הסיכון הטמונה בהשקעה בנדל"ן מניב הוא תפעול נכון וטוב של הנכס, על – ידי חברה איכותית.

סיכון נוסף שכדאי להכיר כשבוחנים השקעה בנדל"ן, גם יזמי וגם מניב, הוא סיכון מאקרו-כלכלי. מה זה אומר?

אם מתרחשת האטה כלכלית,  גם התשואה מנכסי הנדל"ן עלולה לרדת. נוסף על כך, אם התוכנית היא למכור את הנכס במועד מסוים, ולפתע יש האטה כלכלית, כדאי יהיה לדחות את המכירה, וזאת במטרה לקבל תמורה גבוהה יותר.

אבל מה יהיה הנזק במקרה כזה? נכון, אולי נחזיק בנכס זמן ארוך יותר ממה שתכננו, אבל בזמן הזה כנראה נוכל עדיין ליהנות מתשואה שוטפת המגיעה משכר הדירה.

כמו כן, האטה כלכלית, לא צפויה להשפיע על כל הנכסים באותו האופן. למשל, ייתכן שבתקופת האטה, אנשים יצרכו פחות. במקרה כזה מרכזי הקניות עלולים להיפגע. לעומת זאת, אנשים עדיין יגורו בכל מיני מקומות, ולכן, מתחמי המגורים צפויים להיפגע מהאטה שכזאת במידה פחותה, או אולי אפילו לא להיפגע כלל.

 אז למה בכל זאת ישנם הבדלי תשואה בין נדל"ן מניב לנדל"ן יזמי?

בגלל הסיכונים שהזכרנו. הכלל הידוע בהשקעות הוא שככל שהסיכון גדול יותר, כך גדל הפוטנציאל להרוויח. זה נכון גם בתחום הנדל"ן. בפרויקטים של נדל"ן יזמי, פוטנציאל התשואה הוא גבוה יותר בהשוואה לנדל"ן מניב, וזאת משום שגם הסיכון הגלום בהם הוא גבוה יותר. באילו תשואות מדובר? ברוב המקרים בפרויקטים של נדל"ן יזמי פוטנציאל התשואה השנתי יהיה דו-ספרתי, בעוד שבנדל"ן מניב פוטנציאל התשואה השנתי יהיה חד-ספרתי.

גם אם ניקח בחשבון את תוספת התשואה שתגיע ממכירת הנכס המניב, עדיין לא נגיע לתשואות שמציעים פרויקטים יזמיים.

האם אפשר ליהנות משני העולמות, כלומר מהשקעה בנדל"ן מניב בשילוב יזמות?

אפשר לנסות זאת באמצעות השקעה בנכס מניב בעל תוכנית השבחה. כך ניתן יהיה ליהנות מהתשואה השוטפת, ולהימנע מהסיכון היזמי, ועדיין עשויה להיות גם אפשרות להשבחה מסוימת של הנכס בסוף הפרויקט.

לסיכום:

• עסקנו בסוגי הנדל"ן השונים שכדאי להכיר,  ובהבדלים היסודיים שבין נדל"ן מניב לנדל"ן יזמי.
• כתבנו על הסיכונים שחשוב להבין, וגם על הסיכויים להרוויח.
• אם אתם שוקלים השקעה בנדל"ן, כדאי לכם לבחור בהשקעה שמתאימה לכם.

אתם מוזמנים לראות כאן באתר פרויקטים שונים של נדל"ן מניב שאפשר להשקיע בהם, וגם לקרוא קצת על IBI Pillar .